Geschäftsräume mieten: 8 Aspekte, die Sie klären sollten
Früher oder später brauchen die meisten Selbständigen externe Räume, wenn sie nicht gerade beim eigenen Hausbau schon Geschäftsräume vorgesehen haben.
Bei der Anmietung solcher Büro- und Ladenflächen sowie von Lagerflächen sollten Sie jedoch einige Fragen klären, die sich gerade bei einer Standortanalyse stellen.
1. Die Maklerkosten
Bei der Vermietung eines gewerblichen Objekts müssen nicht zwingend Maklerprovisionen anfallen – oft wird der Mieter nämlich nicht über einen Makler gefunden, sondern über eigene Vermarktungsstrategien wie Schilder oder Zeitungsannoncen. Abweichend vom Regelfall im privaten Bereich trägt bei geschäftlichen Vermietungen meist der Vermieter die Maklerkosten und nicht Sie als Mieter.
2. Die rechtlichen Vorschriften
Je nachdem wofür Sie die angemieteten Räume genutzt werden sollen, müssen Sie verschiedene rechtliche Vorschriften einhalten, die im privaten Bereich nicht relevant sind. Angenommen, Sie würden die Räume als Büroraum nutzen, dann müssen Sie ab einer bestimmten Mitarbeiterzahl Pausenräume zur Verfügung stellen und zudem die Vorschriften bezüglich der Anzahl an Toiletten einhalten. Informieren Sie sich unbedingt, welche Regelungen vor Ort gelten, denn sie variieren von Bundesland zu Bundesland und von Gewerbe zu Gewerbe.
3. Die Raumgröße
Die Raumgröße kann bei gewerblichen Immobilien mit zwei verschiedenen Normen angegeben werden. Nach der DIN-Norm werden nur die nutzbaren Räume zur Nutzfläche gerechnet. Nach dem GIF-Verfahren werden auch Schächte, Treppenhäuser oder Eingänge zur Nutzfläche gezählt. Wenn Sie zwei verschiedene Wohnungen vergleichen, die nach DIN und GIF dieselbe Fläche aufweisen, sind die GIF-Räume kleiner.
4. Die Kaution
Im gewerblichen Bereich ist eine Kaution in Höhe von drei bis fünf Bruttomonatsmieten üblich. Je schlechter Ihre Bonität ist, desto höher fällt sie aus. Da der gewerbliche Vermieter nicht verpflichtet ist, Ihre Kaution auf einem extra Konto für Sie anzulegen, sollten Sie versuchen, eine Bankbürgschaft oder eine abweichende vertragliche Vereinbarung zu erwirken.
5. Das Optionsrecht
Wenn Sie sichergehen wollen, dass Sie Ihre Büroräume langfristig behalten können, sollten Sie sich im Vertrag ein Optionsrecht verbriefen lassen. Dies bedeutet, dass Ihr Vertrag nicht automatisch nach der festen Laufzeit endet, wie es bei gewerblichen Mietverträgen üblich ist. Stattdessen können Sie selbst entscheiden, ob Sie den Vertrag zu gleichen Bedingungen fortsetzen wollen oder ob sie ihn auslaufen lassen wollen.
6. Der Bezugszeitpunkt
Wenn Sie eine gewerbliche Immobilie mieten, ist es nur selten so, dass Sie schon einen Monat später einziehen können. Häufig werden noch Umbau- oder Renovierungsarbeiten durchgeführt oder andere Gründe sorgen für eine längere Vorlaufzeit. Wenn Sie also zeitnah eine neue Immobilie benötigen, sollten Sie bei Ihrer Suche gezielt darauf achten, wann der mögliche Bezugszeitpunkt ist. Sprechen Sie auch Ihren zukünftigen Vermieter vor der Vertragsunterzeichnung darauf an.
7. Renovierung und Reparaturen
Untersuchen Sie Ihren Mietvertrag auf Klauseln, die Sie zur Renovierung oder zu Reparaturen verpflichtet. Per Gesetz sind Renovierungen Sache des Vermieters, aber er kann Ihnen durchaus die Erneuerung von Bodenbelägen oder verschiedene Schönheitsreparaturen per Mietvertrag auferlegen. Verhandeln Sie ggf. nach. Bedenken Sie allerdings, dass Ihre Miete wahrscheinlich auch teurer wird, wenn sich der Vermieter um die Renovierung der Räume kümmert.
8. Die Kündigungsfrist
Bei Mietverträgen mit fester Laufzeit ist eine Kündigung meist nicht möglich – es sei denn, die Kündigungsmöglichkeit ist ausdrücklich im Vertrag vermerkt. Das Recht der außerordentlichen Kündigung bleibt davon unberührt. Wenn Sie einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen haben, gilt eine Grundkündigungsfrist von einem halben Jahr oder eine kürzere, vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist. Zur Not: Rechtsanwalt um Hilfe bitten.
Was muss ich nun tun?
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